文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(sh形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句ì)：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付(fù形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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